Тема 1.Особливості формування ринку нерухомості
Держава щодо об'єктів нерухомості як до будь-якого товару не пред'являє претензій з реалізації, але й від імені суспільства контролює режим використання та порядок реалізації об'єктів нерухомості.
Коли ринок перенасичений об'єктами нерухомості, на ньому спостерігається спад. Кількість незайнятих об'єктів стрімко збільшується і власнику об'єкта нерухомості складно його продати, ціни знижуються . Це ринок покупця. Далі відбувається перебудова на ринку нерухомості . Після зростання попиту на побудовані об'єкти спостерігається поглинання створених об'єктів нерухомості . Практично відсутні пропозиції щодо нових об'єктів. Цей цикл визначається зростанням передінвестиційних досліджень зі створення нових об'єктів нерухомості. Внаслідок підвищення попиту на знову створені об'єкти нове будівництво досягає апогею і характеризується зростанням цін на об'єкти будівництва, виникає надлишок будівельних потужностей та перевиробництво будівельної продукції, а будівельна діяльність скорочується. Це ринок продавця. Наступає стабілізація, розрізнюючи попит і пропозицію в стані рівноваги.
Права на володіння, користування й розпорядження нерухомістю відрізняються від прав володіння іншими видами власності. Вони зачіпають інтереси багатьох фізичних та юридичних осіб, тому всі операції з об'єктами нерухомості (дарування, успадкування, оренда) пов'язані з певними процедурами - державною реєстрацією прав на нерухоме майно, що покликані забезпечити облік інтересів держави, муніципальних органів влади та інших суб'єктів ринку нерухомості. Об'єкти нерухомості є одним із небагатьох товарів, вартість яких з часом мас тенденцію до поступового зростання.
Час перебування товару на ринку формує його економічні властивості, а саме - ліквідність. Високо ліквідні товари можуть швидко перейти з натурально-речовинної форми в грошову, і навпаки. На ринку житлової нерухомості об'єкти експонуються в середньому протягом 1-1,5 місяців, на ринку комерційної нерухомості терміни експонування досягають 6 місяців і більше. Це свідчить про низьку ліквідність об'єктів нерухомості.