Тема 1.Особливості формування ринку нерухомості
На практиці часто ринок нерухомості ділять за способом здійснення операцій на первинний та вторинний. Під первинним ринком нерухомості - розуміється сукупність операцій, що здійснюються із знову створеними, а також приватизованими об'єктами. Він забезпечує передачу об'єктів нерухомості в економічний обіг. Під вторинним ринком нерухомості розуміють операції, що здійснюються з уже створеними об'єктами, що знаходяться в експлуатації та пов'язані з перепродажем або іншими формами переходу об'єктів нерухомості від одного власника до іншого. Первинний та вторинний ринки впливають один на одного. Наприклад, ціни вторинного ринку є своєрідним орієнтиром, що показує, наскільки рентабельне нове будівництво при вже існуючому рівні витрат. Взаємний вплив попиту та пропозиції на первинному та вторинному ринках нерухомості істотно ускладнює аналіз сфери прийняття рішень щодо інвестування в нерухомість. Складність цього завдання зумовлена й тим, що операції на ринку нерухомості носять приватний, а часто й конфіденційний характер, а це ускладнює збір необхідної інформації. Однак це завдання не головне. Ринок нерухомості визначає вплив економічної ситуації загалом як на національному, так і на регіональному рівнях. Можливості реагування на зміну цієї ситуації на первинному та вторинному ринках нерухомості різні. Так, при зниженні попиту на нерухомість вторинний ринок може досить гнучко реагувати зменшенням пропозиції й зниженням цін, нижня межа яких визначається трьома чинниками: ціною придбання об'єкта, фінансовим станом продавця та відповідністю його рівня прибутків рівню поточних витрат за змістом нерухомості. Діапазон зниження цін або пропозиції можуть бути досить широкими. Вторинний ринок нерухомості більш інертний, оскільки рішення на ньому приймаються безліччю осіб. На первинному ринку нерухомості ситуація інша. Нижня межа ціни визначається рівнем витрат на будівництво. Разом